26 Dic EL ALQUILER PARA USO TURÍSTICO Y SU POSIBLE VETO POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

El gabinete de comunicación del Poder Judicial ha informado recientemente, con amplia repercusión en muchos medios, de que la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado dos Sentencias en las que viene a avalar el veto de los arrendamientos para uso turístico en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica. A estos efectos, el Tribunal considera en ambas resoluciones que el alquiler de los llamados “apartamentos turísticos” se considera prohibido cuando los estatutos prohíben expresamente destinar la vivienda a una actividad económica.

En primer lugar, la Sala aclara que en los casos examinados se trata de determinar si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al alquiler turístico, y no de aplicar o examinar la vigente regulación de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con la limitación para el ejercicio de esa actividad. En este sentido, el artículo 17 establece actualmente en su epígrafe 12, según la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que el acuerdo por el que se limite o condicione el arrendamiento para uso turístico, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

Dicho lo anterior, para el examen de los casos a que se refieren las Sentencias la Sala resume su doctrina relativa a esa clase de prohibiciones estatutarias por parte de la Comunidad de Propietarios. Así, en la Sentencia 1671/2023 de 29 de noviembre (recurso 3508/2019) indica, remitiéndose a su vez al contenido de la Sentencia de la Sala 358/2018, de 15 de junio, que, en relación con las limitaciones o prohibiciones referidas a la atención del uso de un inmueble y su eficacia, existe un cuerpo de doctrina de la Sala prácticamente unánime en torno a tres aspectos fundamentales:

«(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

(ii) También es doctrina de esta Sala (Sentencias 30 de diciembre de 2010; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Así lo reconocía la Sentencia de 21 de diciembre de 1993. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Es por ello por lo que la citada Sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.

(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia (Sentencias de 6 de febrero de 1989; 7 de febrero de 1989; de 24 de julio de 1992; de 29 de febrero de 2000; de 21 de abril de 1997)».

DICIEMBRE 2023. SEMPERE GELARDO ABOGADOS.