16 Sep SITUACIÓN ACTUAL DE LAS RECLAMACIONES POR GASTOS HIPOTECARIOS PAGADOS POR EL CONSUMIDOR
La cláusula incluida en los préstamos hipotecarios -o novaciones o modificaciones de los mismos- por la que se impone el pago al prestatario consumidor de todos los gastos derivados del préstamo hipotecario es abusiva, y por tanto nula de pleno derecho. Se trata de una cláusula -predispuesta por el banco o prestamista profesional y no negociada individualmente-, manifiestamente desproporcionada y que carece de reciprocidad, e implica un evidente desequilibrio entre las partes en perjuicio del consumidor, a quien impone el pago de gastos que por imperativo legal corresponden a la parte prestamista.
En ese sentido se pronunció el Tribunal Supremo en su Sentencia dictada el 23 de diciembre de 2015 –que sigue una doctrina ya establecida por el mismo Tribunal para casos similares en sus Sentencias de 1 de junio de 2000 y 25 de noviembre de 2011-, en la que destaca que tanto el arancel de los Notarios como el de los Registradores de la Propiedad atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio o a aquel a cuyo favor se inscriba el derecho (en este caso, la hipoteca); y, resultando que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista hipotecante -es decir, la entidad bancaria-, concluye que, en virtud de la normativa española de protección al consumidor, es abusiva, y por tanto nula, la cláusula que impone al consumidor el pago íntegro de tales gastos derivados del préstamo hipotecario.
Ante la nulidad de la cláusula, la legislación española establece que aquélla se deberá tener por no puesta; y, en aplicación de lo dispuesto por el Código Civil –en consonancia con la normativa europea, que reconoce el derecho del consumidor a no estar vinculado por una cláusula abusiva- declarada la nulidad, las partes contratantes deben restituirse las prestaciones que se hayan entregado durante la vigencia del contrato como consecuencia de la cláusula anulada, con intereses. En particular tras el dictamen de las Sentencias 46/2019 de 23 de enero, 555/2020 de 26 de octubre y 35/2021 de 27 de enero del Tribunal Supremo, las cantidades que como consecuencia de la nulidad contractual deberán ser objeto de devolución son la totalidad de los importes satisfechos al Registro de la Propiedad para la inscripción de la hipoteca y a la gestoría para la tramitación de dicha inscripción, así como la mitad del importe abonado al Notario para la formalización de la escritura pública de hipoteca. En cuanto a los gastos de tasación de la finca objeto de hipoteca, la Sala estableció que corresponderán al prestatario en aquellos casos en que resulte de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, por haberlo establecido así su artículo 14.
Por último, en relación con el plazo prescripción, la acción dirigida a obtener la declaración de nulidad no está sujeta a ningún tipo de plazo, dado que la abusividad de las cláusulas determina que son nulas de pleno derecho. En cuanto la devolución de las cantidades pagadas por el consumidor en virtud de la cláusula nula, no es sino una mera consecuencia inherente a dicha declaración de nulidad, tal y como se desprende del artículo 1303 del Código Civil. Si bien ésta fue una cuestión debatida -la aplicación o no a esta acción de un plazo de prescripción, el de las acciones personales del artículo 1964 del Código Civil, actualmente de cinco años (quince años hasta la entrada en vigor de la Ley 42/2015 con su régimen transitorio)-, ha sido zanjada por la Sentencia 857/2024 de 14 de junio del Pleno de la Sala de lo Civil del Supremo, dictada tras la resolución de una cuestión prejudicial resuelta por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de abril de 2024 (C-561/21). En base a esta resolución, y a otras concordantes del TJUE en la misma materia (recogidas en el fundamento de derecho sexto de la Sentencia), el Pleno de la Sala del Supremo concluye que el día inicial de dicho plazo será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos, indicando en el apartado cuarto del fundamento de derecho séptimo de la resolución que “salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos”. Dicha doctrina ha sido confirmada por la Sala en sus numerosas resoluciones dictadas posteriormente en relación con la cuestión de la prescripción, como las recientes Sentencia de la Sala 1158/2025 de 17 de julio o la Sentencia 1179/2025 dictada el 21 de julio también por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.
SEPTIEMBRE 2025. SEMPERE GELARDO ABOGADOS.