29 Jul PLAZO DE PRESCRIPCIÓN PARA RECLAMAR LA COMISIÓN DEVENGADA POR LA MEDIACIÓN EN LA VENTA DE UN INMUEBLE
El artículo 1967 del Código Civil dispone que por el transcurso de tres años prescriben, entre otras, las acciones para el cumplimiento de las obligaciones consistentes en pagar a los agentes sus honorarios, derechos y gastos y desembolsos que hubiesen realizado en el desempeño de sus cargos u oficios en los asuntos a que las obligaciones se refieran.
Refiriéndose el precepto a “los agentes”, de su tenor literal se desprendería que se refiere expresamente al contrato de agencia. Éste viene regulado en la Ley 12/1992, de 27 de mayo, que lo define en su artículo 1 como, fundamentalmente, aquel por el que una persona natural o jurídica se obliga frente a otra de manera continuada o estable y a cambio de una remuneración, a promover y concluir actos u operaciones de comercio por cuenta ajena, como intermediario independiente. Es decir, el contrato de intermediación para la venta de un inmueble no sería considerado un contrato de agencia salvo que cumpliera los requisitos indicados, incluida la habitualidad en la prestación del servicio.
En relación con este tipo de contrato -el de intermediación para la venta inmobiliaria-, no regulado expresamente en nuestro ordenamiento, el Tribunal Supremo ha manifestado en múltiples resoluciones que tiene similitudes con los de mandato, corretaje y arrendamiento de servicios, predominando en todo caso en el mismo la función de gestión mediadora (Sentencias del Supremo de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992, o 19 de julio de 2018).
Sin embargo, a efectos de la prescripción ha sido encuadrado por dicha Jurisprudencia dentro de los incluidos en el antes referido artículo 1967, por lo que el plazo de prescripción de los agentes inmobiliarios para reclamar el pago de sus honorarios sería de tres años. Así, el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) indicaba en el Fundamento tercero de su Sentencia 762/2010 de 22 de noviembre (recurso 360/2007): esta Sala ha declarado la aplicación a la reclamación de comisiones formulada por los agentes de la propiedad inmobiliaria del plazo trienal previsto en el núm. 1º del citado artículo 1967 del Código Civil. Ya lo daba por supuesto la Sentencia de 27 de febrero de 1997 y lo reiteran las más recientes de 22 de enero de 2007, 25 de febrero y 15 de octubre de 2009. La Sentencia de 22 enero 2007 establece claramente la aplicación de dicho plazo trienal de prescripción a las relaciones jurídicas de agencia. La de 25 febrero 2009, citando las anteriores de 18 abril 1967 y 22 enero 2007, confirma «la inclusión en la expresión genérica del artículo 1967.1º (“agente “) a todos los que tienen por oficio gestionar negocios ajenos, con independencia por tanto, ha de entenderse, de si se desempeña tal función con carácter esporádico o de forma estable, justificando tal interpretación del precepto controvertido en virtud del precedente representado por el artículo 1972.3º del Proyecto de Código Civil de 1851, que se refería a “la obligación de pagar a los agentes de negocios sus salarios”». De la doctrina anterior se deriva que dicha inclusión lo es con independencia de si se desempeña tal función con carácter esporádico o de forma estable».
JULIO 2024. SEMPERE GELARDO ABOGADOS.