30 Jan NULIDAD DE FIANZA EN PRÉSTAMO HIPOTECARIO POR DESPROPORCIONADA
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado recientemente una interesante Sentencia (1762/2025, de 2 de diciembre) mediante la que, estimando parcialmente el recurso de casación interpuesto por los fiadores de un préstamo hipotecario, declara la nulidad de la cláusula de afianzamiento incluida en el contrato por resultar desproporcionada.
La Sala aborda la cuestión de forma exhaustiva en el fundamento de derecho quinto de la resolución. Partiendo de la base de que los recurrentes tenían la condición de consumidores, se refiere a la jurisprudencia aplicable al caso, recordando que en la Sentencia 56/2020 de 27 de enero la Sala se planteó por primera vez la aplicación de la legislación sobre protección de consumidores y usuarios al contrato de fianza, concluyendo entonces: que dicho contrato sí queda incluido en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13/CEE; que el fiador (siempre que reúna los requisitos par ser considerado consumidor) puede disfrutar de la protección propia de la citada Directiva incluso en el caso de que el contrato del que nace la obligación garantizada sea una operación mercantil; y que dicha protección se aplica tanto a la fianza simple como a la solidaria. Ello abre la posibilidad de aplicar a la cláusula o al contrato de fianza lo dispuesto por el artículo 88 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), que establece: “En todo caso se consideraran abusivas las cláusulas que supongan: 1. La imposición de garantías desproporcionadas al riesgo asumido. Se presumirá que no existe desproporción en los contratos de financiación o de garantías pactadas por entidades financieras que se ajusten a su normativa específica“. No obstante, la referida Sentencia de 2020 advertía de que para declarar la nulidad es preciso -por razones de legalidad y de seguridad jurídica- que pueda apreciarse con claridad la desproporción entre la garantía impuesta y el riesgo asumido por el acreedor; apuntando numerosos factores que pueden ser tenidos en cuenta para valorar esa desproporción: el importe de las cantidades garantizadas, la valoración de los inmuebles hipotecados, las cantidades no cubiertas por la responsabilidad hipotecaria, las limitaciones que impone la legislación del mercado hipotecario en cuanto a la proporción máxima entre la tasación de los inmuebles hipotecados y el capital prestado, la solvencia personal de los deudores, la correlación entre las mayores garantías y el menor tipo de interés remuneratorio pactado en el crédito como compensación a la disminución del riesgo para el acreedor, su ajuste o no a su normativa específica, o el riesgo de depreciación del inmueble hipotecado. Dicha doctrina se ha reiterado en otras Sentencias posteriores del Supremo, como la 101/2020 de 12 de febrero, 820/2021 de 19 de noviembre, 684/2022 de 19 de octubre, 685/2022 de 21 de octubre, o 638/2023 de 27 de abril.
En base a dichos criterios, la Sala concluye que, en el caso enjuiciado en la Sentencia comentada, concurre una desproporción -que resulta contraria a las exigencias de la buena fe- entre las garantías constituidas por los fiadores y los riesgos asumidos por la entidad financiera acreedora. Y si bien en ese caso concreto la cláusula que contenía y regulaba la fianza era lo suficientemente transparente (su redacción no adolecía de una extensión, oscuridad o farragosidad tal que impidiera a un contratante medio comprender su contenido), sin embargo no superaba el control de abusividad, declarándose la nulidad de la misma en virtud del antes referido artículo 88 de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. La Sala fundamenta la desproporción apreciada en el análisis de los factores concurrentes en el momento de la contratación de la hipoteca, como la ausencia de un informe previo sobre la solvencia del prestatario y los fiadores, la tasación de la finca hipotecada (en conjunción con los importes del préstamo concedido y de la responsabilidad hipotecaria fijada, muy inferiores al de la tasación) o la no acreditación de ningún riesgo de depreciación del inmueble hipotecado.
ENERO 2026. SEMPERE GELARDO ABOGADOS.