10 Nov LA ACCIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARA LA CESACIÓN DE ACTIVIDADES MOLESTAS
Las comunidades de propietarias están legitimadas para solicitar, también judicialmente, la cesación de actividades molestas para la comunidad, así como de cualesquiera otras que estén prohibidas en los estatutos o que resulten dañosas para la finca, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El proceso para instar dicha acción viene regulado en el epígrafe 2 del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. El precepto exige, en primer lugar, que el presidente de la comunidad (bien sea a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes) requiera a quien realice las actividades referidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
En caso de que el infractor persistiera en su conducta, continúa diciendo el precepto que el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, podrá entablar la acción de cesación de la actividad en cuestión. Si bien el precepto no ha sido modificado por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de justicia, lo cierto es que el artículo 5 de la misma no incluye la acción de cesación entre las exentas de precisar de un medio adecuado de solución de controversias de los regulados en dicha Ley, por lo que entendemos que habrá que recurrir a uno de dichos medios con carácter previo a la acción judicial, pese a la obligación de requerimiento antes referida, que se mantiene vigente.
A la demanda -que habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local- habrá que acompañar, por tanto, la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor, de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios y del intento de medio adecuado de solución de controversias, además del resto de documentos que sustenten las pretensiones de la actora. Una vez admitida a trámite, el proceso se sustanciará por los cauces previstos para el juicio ordinario.
El referido artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal regula de forma específica las medidas cautelares que se pueden adoptar en este tipo de proceso, estableciendo que “el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación”. En cuanto a la Sentencia a dictar en el procedimiento, indica dicho precepto que, en caso de ser estimatoria, “podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”.
NOVIEMBRE 2025. SEMPERE GELARDO ABOGADOS.