05 May INCUMPLIMIENTO Y ARRAS PENITENCIALES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

A pesar de su aparente sencillez, la figura de las arras en el contrato de compraventa sigue generando controversias y, en consecuencia, numerosos litigios. La doctrina y jurisprudencia de los tribunales (resumida, por ejemplo, en la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Primera- 116/2013 de 25 de febrero) han venido distinguiendo tres tipos de arras: las confirmatorias, que refuerzan la existencia del contrato y constituyen una señal o prueba de su celebración; las penales, cuyo fin es establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento; y las penitenciales (también llamadas liberatorias), reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. El referido precepto no constituye una norma de derecho necesario o imperativo, de modo que para que resulte de aplicación debe mediar el acuerdo expreso e indubitado de las partes en el contrato; de lo contrario, se entendería que las cantidades pagadas constituyen un mero anticipo a cuenta del precio (Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2010, 24 de marzo de 2009 o 20 de febrero de 1996 -núm. 123/1996-).

En relación con las arras penitenciales, resulta según lo expuesto que tanto comprador como vendedor pueden desvincularse lícitamente del contrato de compraventa, so pena de perder las arras entregadas (si desiste el comprador) o devolverlas duplicadas (si desiste el vendedor). Ahora bien, puede surgir la duda de las consecuencias legales derivadas del incumplimiento contractual en caso de haberse pactado arras penitenciales, ya que, en principio, la pérdida o devolución duplicada se establecen únicamente para el caso de desistimiento, pero no para el caso de incumplimiento.

Esta cuestión ha sido abordada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en su reciente Sentencia 178/2026 de 9 de febrero, que concluye, casando y anulando la Sentencia dictada anteriormente por la Audiencia Provincial, que, en ese caso (incumplimiento de uno de los contratantes), la parte incumplidora no puede quedar en mejor posición de la que estaría en caso de desistir del contrato; de modo que en caso de incumplimiento procede también la pérdida de las arras o su devolución duplicada. Indica la Sala que, cuando la conducta de una de las partes (el vendedor, en el caso enjuiciado) revela de manera inequívoca su voluntad de no cumplir, ese incumplimiento puede operar funcionalmente como un desistimiento (aunque éste no se haya manifestado expresamente) a efectos del artículo 1454 del Código Civil. Así, invocando resoluciones anteriores de la Sala (Sentencias 350/1984 de 22 de febrero, 1130/1930 de 13 de mayo, o 485/2014 de 23 de septiembre), manifiesta el Supremo en el fundamento segundo de la Sentencia referida que cuando el vendedor no desiste expresamente del contrato pero, de hecho, por las circunstancias, su comportamiento puede considerarse equivalente a un desistimiento, pues revela la voluntad de apartarse del contrato y mantiene una conducta que indica que no tiene intención de cumplirlo, el comprador que resuelve por incumplimiento tiene derecho a recibir las arras duplicadas.

MAYO 2026. SEMPERE GELARDO ABOGADOS.