
10 Oct EL TRIBUNAL SUPREMO ESTABLECE QUE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS PUEDEN PROHIBIR EL ALQUILER TURÍSTICO POR MAYORÍA DE TRES QUINTOS
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, establece en el epígrafe 12 de su artículo 17 (según la modificación introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) que el acuerdo por el que se limite o condicione el alquiler turístico, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación -la misma mayoría exigible para los acuerdos por los que se establezcan cuotas especiales de gastos o incrementos en la participación de los gastos comunes de la vivienda objeto de alquiler turístico, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%-. Del tenor literal del mencionado epígrafe queda claro, por tanto, que la comunidad de propietarios está legitimada, previa aprobación por la mayoría cualificada indicada, para “limitar” o “condicionar” la actividad del alquiler turístico, así como para fijar cuotas especiales de gastos a las viviendas donde se ejerza la misma. Asimismo, el Tribunal Supremo ya tiene declarada en numerosas resoluciones la efectiva legitimación de la comunidad de propietarios para prohibir dicha actividad de alquiler turístico.
Sentado lo anterior, se han suscitado controversias en relación con la mayoría exigible a la comunidad para aprobar la prohibición de la actividad de alquiler turístico, ya que ésta no viene expresamente recogida en el antes mencionado artículo 17.12. Las Audiencias Provinciales han dado distintas respuestas a esta cuestión: algunas eran partidarias de exigir la mayoría cualificada de tres quintos recogida en el precepto referido; mientras que otras consideraban que, no estando recogido en el mismo este concreto supuesto, únicamente cabía aprobar la prohibición por unanimidad de todos los propietarios.
En relación con esa controversia se ha pronunciado por primera vez la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, que en dos recientes Sentencias dictadas por su Pleno (números 1.232/2024 y 1.233/2024, ambas de 3 de octubre) ha declarado que las comunidades de propietarios están legitimadas para prohibir la actividad de alquiler turístico con la mayoría cualificada recogida en el epígrafe 12 del artículo 17 (tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación).
En esas resoluciones, la Sala recuerda su anterior jurisprudencia que declara legítima la prohibición por parte de la comunidad, indicando que resulta conforme con la Constitución Española -tal y como tiene declarado el Tribunal Constitucional, por ejemplo, en sus Sentencias 37/1987 de 26 de marzo, 301/1993 de 21 de octubre y 28/1999 de 8 de marzo-; razonando que en caso de acoger la tesis de la necesidad de unanimidad se estaría, en la práctica, imposibilitando ese derecho de la comunidad, en tanto que bastaría el voto en contra del propietario que ejerce la actividad para vetar el acuerdo de prohibición. Apoyándose en criterios teleológicos, en su interpretación sobre el espíritu y finalidad de la norma que introdujo la modificación en el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, en la literalidad de la norma y en la realidad social actual (incluyendo la problemática surgida con los alquileres turísticos en muchas comunidades de propietarios), la Sala concluye que la prohibición del uso turístico debe considerarse incluida en el derecho de la comunidad a “limitar” esa actividad, término (recogido en el 17.12 y sujeto por tanto a la mayoría de tres quintos) que no excluye la prohibición.
OCTUBRE 2024. SEMPERE GELARDO ABOGADOS.