20 May COMUNIDAD DE BIENES. CONDOMINIO SOBRE INMUEBLES Y USO COMPARTIDO
Como indica el artículo 392 del Código Civil, hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Además de los asuntos derivados de la propiedad horizontal y las comunidades de propietarios, también enmarcadas en ese artículo, el caso de condominio que más consultas legales suele generar es el de la copropiedad sobre un inmueble por parte de dos o más personas que, por cualquier circunstancia, tienen desavenencias acerca del uso o destino del inmueble objeto de condominio (no son infrecuentes, por ejemplo, los supuestos de coherederos o parejas que han cesado su relación).
Salvo que los copropietarios hayan pactado otra cosa, para regular esa relación habrá que estar a lo dispuesto en los artículos 394 del Código Civil, que dispone que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho; y 398, según el cual para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, mayoría que tendrá lugar, según el mismo precepto, cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
En aquellos casos en que por cualquier causa no se alcanza tal mayoría para, por ejemplo, utilizar el inmueble por turnos (solución socorrida cuando existen desavenencias por el uso entre los comuneros) o los acuerdos alcanzados no son respetados por los copropietarios, cualquiera de ellos puede solicitar de la autoridad judicial que imponga dicho aprovechamiento por turnos. Así lo han venido reconociendo la mayor parte de las Audiencias Provinciales y Juzgados españoles; muy especialmente desde que la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictara la Sentencia 700/2015, de 9 de diciembre, en la que, en aplicación de los dos artículos del Código Civil antes mencionados, acuerda repartir el uso de una vivienda por turnos (fijados por sorteo) alternativos y sucesivos entre sus comuneros en función de sus cuotas de participación, que también determinarán la contribución de cada uno a los impuestos, consumos y otros gastos del inmueble (obligación que también recoge el artículo 393 del Código Civil). Además, el Fallo de dicha Sentencia establece como doctrina que “la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste”.
Todo ello, sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 400 del Código Civil, que establece que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. En el caso de bienes inmuebles, concretamente en las viviendas (el caso más frecuente), el hecho de que éstas sean esencialmente indivisibles o de difícil división no conlleva que los copropietarios puedan ser forzados a permanecer eternamente en el condominio: cualquiera de ellos puede en cualquier momento solicitar judicialmente la extinción del mismo, si bien dada la indivisibilidad referida la única manera de ejecutar la extinción, salvo que los copropietarios alcancen un acuerdo, será la venta del inmueble en pública subasta, lo que no sólo conlleva mayores gastos para las partes sino que también implica riesgos como que el inmueble sea adjudicado por un valor inferior al de mercado, que no haya postores en la correspondiente subasta o que no se apruebe la mejor postura por otros motivos; si bien los copropietarios también deben estar legitimados para pujar en la subasta si lo estiman conveniente.
MAYO 2020. SEMPERE-GELARDO ABOGADOS.